Reforma Tributária e Imóveis: Entenda o Impacto da Alíquota de 27% do IVA no Custo Final do Imóvel
O setor imobiliário brasileiro está ingressando em um período de profundas transformações fiscais com a aprovação da Reforma Tributária sobre o consumo (PEC 45/2019) e a consequente regulamentação do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) Dual. A reforma, que substitui cinco tributos (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) pelo IBS (estadual/municipal) e CBS (federal), promete simplificar o sistema, mas impõe novas realidades à construção, locação e tributação de propriedades. A transição, que se estenderá até 2033, exige planejamento imediato de todos os players do mercado.
A grande bandeira de alívio para a construção civil é a implementação da não cumulatividade plena. Com o novo sistema, o setor passará a poder se creditar de virtualmente todos os impostos pagos na aquisição de insumos, materiais, projetos e serviços, o que deve injetar eficiência na cadeia produtiva e, em tese, reduzir o custo final do empreendimento. No entanto, o mercado permanece vigilante quanto à alíquota final do IVA, projetada para ser uma das mais altas do mundo. Se o patamar for excessivamente elevado, a vantagem da não cumulatividade pode ser neutralizada ou até revertida, gerando uma incerteza no planejamento de longo prazo dos novos lançamentos.
A locação de imóveis por Pessoas Físicas (PF) é um dos segmentos mais impactados, marcando o fim da isenção ampla para quem explora o aluguel como negócio. A reforma estabelece critérios claros para quem será considerado contribuinte do IBS e CBS, visando a tributação de quem atua de forma profissionalizada no mercado. A regra prevê que a Pessoa Física deverá recolher o imposto sobre a receita de aluguel se atender a ambos os critérios: possuir mais de três imóveis locados e obter receita anual total de aluguéis superior a R$ 240 mil. Para mitigar o impacto social, a proposta prevê um redutor social para locações residenciais de baixo valor, buscando proteger o aluguel popular de uma carga tributária potencialmente mais alta.
No que tange à compra e venda, a reforma buscou diferenciar a transação ocasional da atividade imobiliária. A maioria das Pessoas Físicas que vendem imóveis residenciais de forma esporádica continuará pagando apenas o ITBI e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. No entanto, Pessoas Físicas que pratiquem a atividade de forma habitual ou com grande volume (como vender mais de três imóveis em menos de cinco anos) poderão ser tratadas como contribuintes, sujeitando-se ao recolhimento do IBS e CBS.
Uma mudança significativa, embora indireta, é a flexibilização das regras do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). A reforma propõe que as prefeituras tenham a capacidade de atualizar o valor venal dos imóveis (a base de cálculo do IPTU) por decreto municipal, sem a necessidade de uma demorada aprovação legislativa anual. Esta autonomia tem gerado debates: se por um lado permite que o valor do imposto acompanhe de forma mais justa a valorização real do mercado, por outro, pode levar a aumentos mais ágeis e menos debatidos do IPTU, impactando diretamente o custo de manutenção da propriedade para o cidadão.
O calendário de implementação da reforma é longo, com a cobrança total dos novos tributos prevista apenas para 2033. Contudo, o período de transição exige que construtoras, imobiliárias e grandes investidores revisem urgentemente seus modelos de negócios e precificação para se adaptarem às novas bases tributárias. O monitoramento das regulamentações que estão sendo debatidas no Congresso é crucial para a sobrevivência e competitividade do mercado nos próximos anos.
